От чего зависит цена метра в новостройке

Главное в цене квартиры — локация: метр у Новокузнецкой и у Улицы Скобелевской различается в семь раз. Но даже в одном ЖК соседние квартиры стоят по-разному. Мы сравнили квартиры внутри одних и тех же ЖК и посчитали, сколько добавляют или отнимают этаж, отделка, площадь и срок сдачи.

Как мы считали

Квартиры в разных ЖК сравнивать бесполезно: разница в локации перекроет всё остальное. Поэтому каждую квартиру мы сравниваем с медианной ценой метра в её группе — в том же ЖК и с той же комнатностью. В расчёт идут группы, где в продаже не меньше 10 квартир. Отклонение от медианы группы и показывает, сколько стоит конкретный параметр.

Данные — квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья, которые 26 сентября 2026 года были в продаже на сайтах застройщиков. Апартаменты не учитываем.

Этаж: от −2,5% на втором до +1,3% на последнем

Чем выше этаж, тем дороже метр, но разница небольшая: между вторым и последним этажом — меньше 4%. Для квартиры за 20 млн ₽ это около 760 тысяч рублей.

Первый этаж в нашей выборке стоит дороже второго. Одна из возможных причин — квартиры на первых этажах новостроек нередко продают с отдельным входом, палисадником или высокими потолками. Квартир на первом этаже в продаже мало — 272, так что эта цифра менее надёжна.

В высотных домах разница заметнее:

Дома от 20 этажей, 22 602 квартиры.

Плюсы и минусы разных этажей — шум, вид, лифты, безопасность — мы разбирали в статьях «Первый или последний этаж в новостройке» и «На каком этаже лучше покупать квартиру».

Отделка: сколько на самом деле стоит «чистовая»

Отделка — самый дорогой параметр. Мы нашли 42 группы «ЖК × комнатность», где в продаже одновременно есть не меньше пяти квартир с чистовой отделкой и не меньше пяти без отделки. В этих группах квартиры с чистовой отделкой дороже:

• в среднем на 19,7% за метр, или примерно на 55 000 ₽ за каждый метр;
• в половине групп — на 14–26%.

Для однокомнатной квартиры на 40 м² это около 2,2 млн ₽ доплаты. Выгодно ли это по сравнению с ремонтом своими силами, зависит от уровня отделки — ориентиры по ценам ремонта есть в статье «Сколько стоит ремонт в новостройке в 2026 году», а что проверять в отделке от застройщика — в статье «Квартира с отделкой или без».

Предчистовая отделка (white-box) и отделка с мебелью встречаются редко, и надёжно сравнить их с квартирами без отделки внутри ЖК по нашим данным нельзя.

Площадь: маленькие квартиры дороже за метр

Внутри одного ЖК и одной комнатности самые маленькие квартиры (четверть самых компактных) стоят за метр на 2,8% дороже медианы, а самые большие — на 2,5% дешевле. Кухня, санузел и коридор есть в любой квартире, и в маленькой они занимают большую долю площади.

У студий эффект сильнее: студия до 20 м² в Москве стоит за метр на 22% дороже студии на 25–30 м². Подробности — в статье «Сколько стоит студия в новостройке Москвы».

Срок сдачи: сколько стоит ожидание

В больших ЖК одновременно продаются корпуса с разными сроками сдачи. Мы сравнили их внутри одного ЖК и одной комнатности:

• корпуса со сдачей в 2028 году и позже дешевле корпусов со сдачей в 2026 году в среднем на 9,2% (49 групп);
• корпуса со сдачей в 2026 году дешевле уже сданных на 5,9% — но таких групп всего 11, поэтому цифра ориентировочная.

Два года ожидания экономят в среднем около 9% цены. Но в эти годы нужно платить за съёмное жильё или ипотеку без возможности жить в квартире, а цены по мере строительства обычно растут: за последние полгода метр в новостройках Москвы подорожал в среднем на 3,5% — подробнее в статье «Цены на новостройки Москвы за полгода».

Что это значит для покупателя

• Сравнивайте цену метра внутри ЖК. Если квартира на среднем этаже без отделки дороже медианы своего ЖК больше чем на 3–5%, стоит спросить отдел продаж, почему.
• Считайте отделку отдельно. 20% за метр — это существенная сумма; сравните её со сметой ремонта.
• Этаж — слабый аргумент в торге. Разница между этажами в среднем меньше 4%, и застройщики уже заложили её в прайс.
• Дальний корпус дешевле, но дольше. Скидку около 9% сравните с тем, сколько вы заплатите за аренду, пока дом строится.

Как использовать эти цифры в переговорах, мы разобрали в статье «Как торговаться с застройщиком». Что значат «ДДУ», «эскроу» и другие термины, объяснено в глоссарии.

Данные: мониторинг цен СПИН на 26 сентября 2026 года, квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья. Отклонение — разница цены метра квартиры и медианы её группы «ЖК × комнатность» (группы от 10 квартир). Этаж и этажность известны примерно для 65% квартир, тип отделки — примерно для 40%. Как устроен сбор данных, описано в методологии.