Зачем нужен этот глоссарий

Рынок новостроек окутан терминологией, которая может сбить с толку даже опытного покупателя. ДДУ, эскроу, whitebox, апартаменты, проектное финансирование — менеджеры застройщиков используют эти слова так, будто все их знают. На практике незнание терминов приводит к неприятным сюрпризам: вы покупаете «апартаменты», не понимая, что не сможете там прописаться, или берёте квартиру «без отделки», не осознавая масштаб предстоящих расходов.

Этот глоссарий — ваш справочник. Термины разделены по категориям и объяснены простым языком с практическими пояснениями.

Юридические термины

ДДУ — Договор долевого участия

Основной документ при покупке квартиры в строящемся доме. Регулируется ФЗ-214. По ДДУ вы вкладываете деньги в строительство и получаете право на конкретную квартиру после сдачи дома. Деньги по ДДУ идут на эскроу-счёт в банке — застройщик не может их использовать до завершения строительства.

ДКП — Договор купли-продажи

Заключается при покупке готовой квартиры (после ввода дома в эксплуатацию). В отличие от ДДУ, по ДКП вы сразу получаете право собственности и можете заселяться.

ФЗ-214

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Главный закон, защищающий покупателей новостроек. Устанавливает требования к застройщикам, порядок заключения ДДУ, механизм эскроу-счетов, ответственность за нарушение сроков.

Эскроу-счёт

Специальный банковский счёт для хранения денег покупателя до сдачи дома. Застройщик получает эти деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Лимит страхования — 10 млн рублей. Обязателен для всех новых проектов с 2019 года.

Проектное финансирование

Банковский кредит, который получает застройщик на строительство. Пока дом не сдан, застройщик строит на деньги банка, а не на деньги дольщиков (которые лежат на эскроу). После сдачи деньги с эскроу переводятся застройщику, и он погашает кредит.

Разрешение на строительство (РС)

Документ, без которого застройщик не имеет права начинать стройку и привлекать деньги покупателей. Проверяется на сайте наш.дом.рф.

Разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ)

Документ, подтверждающий, что дом построен в соответствии с проектом и безопасен для проживания. Без РВЭ нельзя передавать ключи дольщикам.

Обременение

Ограничение права собственности. При ипотеке квартира находится в залоге у банка — это обременение. Вы владеете квартирой, но не можете её продать без согласия банка. Обременение снимается после полного погашения ипотеки.

Типы недвижимости

Квартира

Жилое помещение с возможностью постоянной регистрации (прописки). Налог на имущество — стандартный. Коммунальные платежи — по жилым тарифам (ниже, чем для нежилых помещений).

Апартаменты

Нежилое помещение, используемое для проживания. Ключевые отличия от квартиры: нельзя оформить постоянную регистрацию, коммунальные тарифы выше (на 15–30%), налог на имущество выше. Плюс: часто дешевле квартиры аналогичной площади на 10–20%.

Пентхаус

Квартира на верхнем этаже с террасой, панорамным остеклением, иногда — с двумя уровнями. Премиальный формат, цена — в 1,5–3 раза выше обычной квартиры в том же доме.

Таунхаус

Многоуровневый жилой дом, сблокированный с соседними домами. Формат «между квартирой и домом»: собственный вход, часто — небольшой участок земли, 2–3 этажа.

Планировки и площади

Студия

Квартира без перегородок: кухня, гостиная и спальная зона — в одном пространстве. Отдельно — только санузел. Площадь: 18–35 м². Самый доступный формат.

Евродвушка (Евро-2, 1E)

Квартира с одной изолированной спальней и просторной кухней-гостиной. По сути — однокомнатная с европланировкой. Площадь: 35–55 м².

Евротрёшка (Евро-3, 2E)

Две спальни + кухня-гостиная. Площадь: 55–80 м². Оптимальный формат для семьи с ребёнком.

Мастер-спальня

Спальня с собственной ванной комнатой и гардеробной. Признак бизнес-класса и выше.

Общая площадь

Вся площадь квартиры: комнаты, кухня, коридор, санузлы, кладовки. Балкон/лоджия учитываются с понижающим коэффициентом (0,3 для балкона, 0,5 для лоджии).

Жилая площадь

Только площадь комнат (без кухни, санузлов, коридоров). В хорошей планировке — 65–75% от общей.

Whitebox (вайтбокс)

Предчистовая отделка: выровненные стены (под покраску или обои), стяжка пола, разводка электрики и сантехники, установлены входная дверь и окна. Экономит покупателю 30–50% стоимости ремонта по сравнению с «голым» бетоном.

Чистовая отделка

Квартира полностью готова к проживанию: стены покрашены или оклеены, пол уложен, сантехника установлена, розетки и выключатели на месте. Осталось только привезти мебель.

Ценовые термины

Цена за м²

Стоимость одного квадратного метра. Основной показатель для сравнения квартир разной площади. Средняя по Москве — 509 тыс. руб./м².

Базовая (зачёркнутая) цена

Цена, от которой застройщик считает скидку. Может быть реальной прошлой ценой или завышенной маркетинговой величиной. Проверяйте через историю цен.

Стартовая цена

Минимальная цена в начале продаж проекта. Обычно самая низкая — далее цена растёт по мере строительства.

Субсидированная ипотека

Ипотечная программа, в которой застройщик компенсирует банку часть процентов. Ставка для покупателя — 0,1–8%, но цена квартиры обычно завышена на 10–20%.

Классы жилья

Массовый (эконом)

Базовый уровень: панельное строительство, стандартные планировки, потолки 2,5–2,7 м, открытые дворы. Цена: 238–300 тыс./м².

Комфорт

Улучшенные планировки, монолит или панель нового поколения, потолки 2,7 м, благоустроенные дворы, часто — чистовая отделка. Цена: 300–450 тыс./м².

Бизнес

Монолитное строительство, потолки от 3 м, подземный паркинг, закрытая территория, консьерж, качественные материалы фасадов. Цена: 450–800 тыс./м².

Премиум

Авторская архитектура, уникальные локации (набережные, парки, центр), высочайшее качество материалов, собственная инфраструктура. Цена: 800+ тыс./м².

Элит (de luxe)

Штучный продукт: исторический центр, ограниченное число квартир, персональный сервис, объекты коллекционной недвижимости. Цена: 1,5+ млн/м².

Более подробный список терминов с поисковой навигацией — на странице глоссария.