Налоги при покупке и продаже квартиры в новостройке: что нужно знать в 2026 году

Налоги — то, о чём забывают при покупке

При покупке квартиры в новостройке налогов нет — платить ничего не нужно. Но есть налоговый вычет (государство вернёт вам деньги) и налоги при будущей продаже. Разберём оба аспекта.

Налоговый вычет при покупке: до 650 тыс. рублей возврата

Имущественный вычет

При покупке квартиры вы можете вернуть 13% от стоимости, но не более чем от 2 млн рублей. Максимальный возврат: 260 тыс. рублей. Если квартира стоит 15 млн — вычет всё равно 260 тыс. (13% от 2 млн). Если 1,5 млн — вычет 195 тыс. (13% от 1,5 млн), а неиспользованные 500 тыс. лимита можно «добрать» при следующей покупке.

Вычет предоставляется один раз в жизни (по лимиту 2 млн), но может быть распределён между несколькими покупками.

Вычет по процентам ипотеки

Дополнительно можно вернуть 13% от уплаченных процентов по ипотеке, но не более чем от 3 млн рублей. Максимальный возврат: 390 тыс. рублей. Этот вычет предоставляется только по одному кредиту (нельзя «добрать» при следующей ипотеке).

Итого: максимальный возврат при покупке в ипотеку — 260 + 390 = 650 тыс. рублей. Для супругов — вдвое: до 1,3 млн на семью.

Когда подавать

Право на вычет возникает в год подписания акта приёма-передачи (не ДДУ!). Если вы подписали ДДУ в 2025, а акт приёмки — в 2026, вычет можно получить за 2026 год. Подача декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, но для вычета (не доплаты) можно подать в любое время в течение 3 лет.

Налоги при продаже квартиры

Минимальный срок владения

Если вы владеете квартирой менее минимального срока и продаёте с прибылью — платите НДФЛ 13% от разницы между ценой продажи и покупки.

• 5 лет — общий срок для освобождения от НДФЛ
• 3 года — если это единственное жильё, или квартира получена по наследству/дарению от близких родственников

Срок владения для новостройки считается от даты регистрации права собственности (после сдачи дома), а не от даты заключения ДДУ.

Расчёт налога

Пример: купили за 12 млн по ДДУ, продали через 3 года за 15 млн. Прибыль: 3 млн. НДФЛ: 390 тыс. рублей. Если владели 5 лет (или 3 года при единственном жилье) — налог 0 руб.

Альтернатива: вместо разницы «продажа минус покупка» можно использовать вычет 1 млн рублей (без подтверждения расходов). Но для новостроек первый вариант почти всегда выгоднее.

Семьи с детьми: освобождение от налога

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от НДФЛ при продаже квартиры (независимо от срока владения), если: деньги от продажи направлены на покупку бо́льшей по площади квартиры, и кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.

Налог на имущество

После оформления права собственности вы ежегодно платите налог на имущество. Рассчитывается от кадастровой стоимости квартиры (обычно ниже рыночной на 10–30%). Ставка — 0,1% для квартир. Для квартиры с кадастровой стоимостью 15 млн: ~15 тыс. руб./год. Есть вычет: 20 м² от налогообложения освобождены.

Практический чек-лист

1. При покупке — оформите налоговый вычет (до 650 тыс. руб. на человека, до 1,3 млн на семью)
2. Если планируете продажу — держите квартиру минимум 5 лет (или 3 года при единственном жилье)
3. Сохраняйте все документы о покупке (ДДУ, платёжки, акты) — они понадобятся для подтверждения расходов при продаже
4. Семьям с 2+ детьми — изучите освобождение от НДФЛ при продаже